Bail commercial ou achat d’un immeuble commercial : ce que vous devez savoir

Lorsque l’on démarre une entreprise, la question de la localisation se pose rapidement.

Sans entrer dans les considérations de marketing, un entrepreneur a généralement deux options : d’une part, l’occupation des lieux par la conclusion d’un bail commercial ou, d’autre part, l’achat d’un immeuble.

BAIL COMMERCIAL

Au Québec, bien que le bail résidentiel soit strictement encadré par le Code civil du Québec[1] (ci-après le « C.c.Q. »), le bail commercial, quant à lui, fait l’objet d’une liberté contractuelle beaucoup plus large en ce qui concerne, notamment, sa nature « nette, nette, nette », le cautionnement personnel qui pourrait être demandé, ainsi que les options de renouvellement qui pourraient être accordées.

Bail net net net – Il est à noter que les locateurs immobiliers vont souvent, en matière commerciale, requérir que le bail soit de nature dite « nette, nette, nette » plutôt que de nature dite « brute ». Sous réserve du libellé de la clause, ceci veut essentiellement dire que le locataire est responsable de toutes les dépenses requises pour l’immeuble, ce qui peut notamment inclure le paiement des impôts fonciers ou commerciaux et la réparation de différentes composantes de l’immeuble, le cas échéant.

Bien que l’affirmation précédente soit assez large pour inclure presque n’importe quelle dépense, il est à noter que le libellé final d’une telle clause peut faire l’objet de négociations et inclure certaines dépenses seulement.

Cautionnement[2] – Afin de garantir le paiement du loyer et l’exécution des différentes obligations du bail, le locateur peut requérir le cautionnement personnel du locataire, de ses administrateurs ou de ses actionnaires, dans l’éventualité où le locataire est une société par actions.

Bien que, encore une fois, cela puisse dépendre des négociations entre les parties, il est à noter qu’en acceptant un cautionnement personnel, le locataire vient garantir personnellement toutes les obligations du locataire auprès du locateur, ce dernier pouvant éventuellement même poursuivre en justice la caution pour tout défaut dans le bail, incluant le non-paiement de loyer.

Option de renouvellement – En matière commerciale, le terme usuel d’un bail peut varier d’un secteur d’affaires à l’autre et même d’un emplacement géographique à l’autre.

En général, une option de renouvellement se trouve dans le bail et peut être formulée de différentes manières, de façon à permettre aux parties d’équilibrer le rapport de forces lors du renouvellement éventuel. À titre d’exemple, on peut envisager plusieurs options de renouvellement en faveur du locataire, qui prévoient que le bail est renouvelé aux mêmes conditions, sous réserve du loyer, lequel sera augmenté suivant une échelle prédéterminée par les parties.

ACHAT D’UN IMMEUBLE

Par opposition au bail, l’achat d’un immeuble présente certains avantages, mais revêt aussi un élément spéculatif inhérent au marché immobilier, faisant en sorte qu’une telle transaction est, presque toujours, beaucoup plus difficile.

Dans l’éventualité où l’achat d’un immeuble s’avère plus avantageux, il est important d’évaluer les points suivants.

Âge de l’immeuble – Un immeuble plus âgé a besoin de plus de réparations, d’entretien et requiert généralement un niveau d’intervention beaucoup plus élevé et récurrent qu’un immeuble neuf.

Ceci implique non seulement des coûts plus élevés qui doivent être pris en considération lors de la préparation de l’offre d’achat, mais aussi une dépense en temps et énergie afin de garder l’immeuble en bon état, que ce soit pour l’exploitation de sa propre entreprise ou pour les autres locataires, le cas échéant.

Taux d’occupation – Bien évidemment, il se peut que l’immeuble qui est considéré dans la transaction soit composé de plusieurs locaux. On peut en utiliser un pour l’exploitation de sa propre entreprise, mais les autres devront alors être loués, dans une perspective de maximisation des revenus de l’immeuble et de minimisation du fardeau financier relié à sa possession. À cet égard, il est à noter que le prix d’achat d’un immeuble est relié à son taux d’occupation, puisque les revenus et dépenses annuels en sont affectés.

Emplacement géographique – Bien que cette dernière considération soit un peu plus subjective, on sait bien que le lieu où se trouve l’entreprise a souvent un impact décisif sur sa rentabilité. En effet, certains secteurs s’exploitent beaucoup mieux dans un quartier plutôt que dans un autre, tout dépendant de l’activité commerciale poursuivie.

Ceci dit, lors de l’achat d’un immeuble et du démarrage d’une entreprise en particulier, un acheteur ou un vendeur peut ajuster son prix en fonction de ses besoins personnels et de ceux de son entreprise.

En espérant que nos propos ont pu clarifier quelques questionnements, n’hésitez pas à communiquer avec nous pour toute information additionnelle. Il nous fera plaisir d’en discuter avec vous.

DEUX QUESTIONS que le conseiller en sécurité financière devrait poser à son client

1 En cas de décès d’un locataire, a-t-on pensé à libérer la succession de l’engagement contractuel d’un bail à long terme ou d’un cautionnement du locataire décédé avec un contrat d’assurance de type temporaire sur sa vie ?

2 En cas de décès du propriétaire d’un immeuble commercial, a-t-on prévu constituer une réserve pour fins de rénovations ou dépenses en capital importantes au moyen d’une assurance sur la vie du propriétaire ?

Jean-Guy Grenier, BAA, CMC, Adm.A., Pl. Fin., directeur régional – Elite, Développement et Mise en marché, Assurance et Épargne pour les particuliers, Desjardins Sécurité financière, Montréal.

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M^e Harry Karavitis, Alepin Gauthier Avocats Inc.

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• Ce texte est paru dans l’édition de juin 2015 de Conseiller.

[1] L.Q., 1991, chapitre 64, art. 1892 et suivants [2] Art. 2333 et ss. C.c.Q