Ce qu’il faut savoir de l’immobilier commercial

Les entrepreneurs que la croissance force à se doter d’un nouveau bureau pourraient être tentés d’acquérir une propriété commerciale.

À moins qu’ils ne choisissent de louer?

La Banque de développement du Canada propose quelques balises permettant à l’entrepreneur de faire un choix éclairé entre l’achat et la location.

Jean-Paul Ménard, directeur régional de la BdC au Québec, observe qu’une bonne structure de financement lors d’un achat immobilier peut libérer des capitaux qui serviront ensuite à soutenir la croissance de l’entreprise.

Une transaction immobilière doit ainsi s’inscrire dans un objectif d’équilibrer la croissance et les besoins de liquidités, selon l’expert.

Éviter un réveil brutal

Les bas taux d’intérêt ont incité plusieurs PME à acquérir de l’immobilier dans les dernières années. Dans plusieurs cas, l’augmentation de la valeur a causé de belles surprises.

Cependant, « il y aura un réveil brutal bientôt », alors que les taux d’intérêt augmenteront. Jean-Paul Ménard constate que plusieurs jeunes dirigeants de PME n’ont jamais connu les coûts associés à une hausse des taux.

Outre cette hausse, une mauvaise évaluation du coût de la propriété peut mettre une entreprise en danger. Ainsi, une PME qui fait face à des dépassements de coûts alors qu’elle réaménage ses bureaux peut avoir la douloureuse surprise de voir sa santé financière décliner. Jusqu’au dépôt de bilan, comme la BdC l’a parfois constaté.

L’achat ou le bail?

Les experts de la BdC conseillent ainsi d’acheter son espace commercial si :

• Les liquidités de l’entreprise sont stables;
• Le prix d’une acquisition immobilière est équivalent au prix des améliorations locatives à faire pour subvenir aux besoins de l’entreprise;
• L’entreprise a des besoins précis en matière d’installations physiques;
• Les dirigeants ont de l’expérience dans l’immobilier commercial.

À l’opposé, la location est préférable lorsque :

• L’entreprise est en démarrage. Dans ces cas, tout le capital est consacré au développement;
• L’entreprise est en croissance et est incapable de prévoir ses besoins immobiliers dans un avenir rapproché;
• L’entreprise souhaite avoir une certaine flexibilité, ce qu’offre la location.

Faire ses devoirs

Peu importe qu’on soit propriétaire ou locataire, il y a plusieurs facteurs qu’il est essentiel de considérer concernant l’espace occupé par une PME, selon les experts de BdC.

Les besoins essentiels : dresser la liste de ce qui fonctionne et ce qui ne fonctionne pas dans l’espace de travail actuel permet de raffiner l’évaluation des besoins. Ainsi, la PME a-t-elle suffisamment d’espace pour ses bureaux, de puissance pour ses équipements, de places de stationnement pour ses employés?

• Les rénovations : avant d’embaucher des entrepreneurs, il faut faire le tri parmi les soumissions reçues. Parler à d’anciens clients et aller voir les réalisations passées de l’entrepreneur permet de séparer le bon grain de l’ivraie.
• Le réaménagement : déterminer ce qu’il est essentiel d’avoir et ce qu’il serait bien d’avoir dans de nouveaux bureaux. Si les dépassements de coûts deviennent trop importants, il sera alors plus facile de sabrer certains aménagements.