Bourse ou immobilier? (Partie 3)

Une source de diversification privilégie pour les institutionnels L’actif immobilier est particulièrement prisé par les gestionnaires de portefeuille institutionnel. Dans un système financier de plus en plus corrélé et intégré, l’immobilier accole à la diversification internationale une saveur locale. Sans oublier que cet investissement comporte ses propres vertus.

« Avec, évidemment, une logique différente de celle de l’investisseur privé, oui l’immobilier a sa place dans un portefeuille institutionnel », répond sans hésitation Roland Lescure, premier vice-président et chef des placements à la Caisse de dépôt et placement du Québec. Le spécialiste parle d’une catégorie d’actif à part qui, peut-être plus que tout autre actif, a sa place « à condition de disposer de temps devant soi, afin de permettre à cet actif de générer sa valeur, et de savoir ce que l’on fait. »

Cette importance accordée à l’expertise peut expliquer pourquoi on observe beaucoup de dispersion dans les rendements de portefeuille selon le poids de l’actif et le temps. « Cette catégorie d’actif a trois grandes vertus. Elle est déconnectée des autres catégories. Ce ne fut cependant pas le cas en 2008, quoiqu’au Canada et au Québec, le marché immobilier a peu baissé durant la crise. Il s’est même permis une forte reprise. L’immobilier offre également un rendement courant élevé, sous la forme de revenus de location qui suivent l’inflation. Il offre, ainsi, une protection contre l’inflation. Cet avantage du rendement courant peut se comparer à celui découlant d’une action à dividende ou d’une obligation à taux de coupon élevé. Troisièmement, l’immobilier demeure une catégorie d’actif local. »

Roland Lescure souligne, ici, que le marché des actions est de moins en moins différencié, de plus en plus corrélé. Il y a convergence, les marchés sont intégrés, les entreprises sont plus internationalisées. « L’immobilier offre cette saveur locale que l’on recherche dans une diversification internationale. C’est peut-être moins le cas, cependant, dans le segment des immeubles de qualité, de prestige, qui attirent des investisseurs de plus en plus internationaux. »

Le chef des placements à la Caisse de dépôt rappelle toutefois que chaque vertu a son revers. « Avec l’immobilier, il faut faire attention à l’élément liquidité. L’on investit pour la durée. La valeur à l’entrée, ou le “ timing ”, revêt également une importance et peut expliquer en partie ce jeu des écarts dans les rendements entre les portefeuilles. »

« Une autre composante importante est le levier. Il est sensé de recourir au levier d’endettement. Mais il faut être conscient qu’il ajoute de la volatilité. Nous avons développé une expertise immobilière à la Caisse qui nous permet d’investir directement. Nous maîtrisons ainsi le levier, ce qui n’est pas le cas lorsque l’investissement est indirect. »

Cet investissement indirect peut notamment prendre la forme d’achat d’actions d’entreprises engagées dans le secteur immobilier, de parts de fonds d’investissement immobilier ou d’instruments financiers, dérivés et indiciels. Si, dans les deux premiers cas, Roland Lescure rappelle l’importance d’être conscient du levier, il dit aborder les produits dérivés avec plus de circonspection.

« Je ne suis pas certain que ce soit la façon d’aborder l’investissement immobilier. Certes, ces produits dérivés laissent miroiter une relative liquidité. Mais elle n’est pas sans coût. Et il peut s’agir d’une fausse liquidité. Ces instruments vont généralement reproduire le comportement d’un actif sous-jacent. Vous allez donc suivre les tendances et faire la moyenne du marché, avec tous les jeux d’écarts de performance mentionnés précédemment. Et vous risquez de rater les points de retournement. »

La Caisse de dépôt est très présente dans l’immobilier. En fait, elle a été l’une des premières, parmi les grands investisseurs institutionnels, à prendre ce virage et à ajouter cette catégorie d’actif à son portefeuille. Très présente dans l’immobilier commercial et industriel, la Caisse vient de faire son entrée dans le marché résidentiel. « C’est très récent. Nous en sommes plutôt au niveau de la tentative, présentement, et nous nous limitons aux projets de grande taille. » Cette percée dans le résidentiel vient élargir l’horizon de la Caisse. « Ce segment est davantage lié aux ménages et aux aléas des taux d’intérêt, et moins au cycle corporatif. »

Quant au contexte actuel, dans l’immobilier industriel de prestige, incluant les immeubles de bureaux, les prix sont plus tendus. « Il faut faire attention », prévient-il. De plus, « des occasions apparaissent, notamment dans les pays émergents, où l’on assiste au développement d’une classe moyenne et à la naissance de nouveaux grands groupes de consommateurs, ce qui vient alimenter une demande en immobilier commercial et résidentiel de qualité. Les occasions vont certainement se présenter également aux États-Unis, avec cette forte correction qui perdure depuis plus de quatre ans maintenant », enumère le grand spécialiste de la Caisse.

Voir la partie 1

Cet article est tiré de l’édition d’octobre du magazine Conseiller. Consultez-le en format PDF.