De bons rendements dans l’immobilier commercial

Le réchauffement planétaire est en train de changer l’immobilier commercial.

Tant les locataires que les propriétaires manifestent aujourd’hui une préférence pour les édifices certifiés LEED (Leadership in Energy and Environmental Design).

Les grandes multinationales locataires aiment ces bâtiments parce que l’économie d’énergie et d’eau qu’ils permettent réduit les coûts d’exploitation, explique Bob Levine, directeur chez Avison Young, une société de services immobiliers commerciaux.

L’accroissement de la demande pour ce type de locaux permet aux propriétaires d’augmenter les loyers.

Le Bental V, par exemple, l’un des bureaux certifiés LEED les plus populaires de Vancouver, génère des revenus de location nets d’environ 40 à 50 $ le pied carré par année. C’est Bentall Kennedy, conseiller en placements immobiliers, qui en est propriétaire.

En plus de payer des loyers, les locataires restent responsables des coûts d’exploitation, ce qui peut signifier 20 $ supplémentaires le pied carré par année, explique M. Levine. En moyenne, à Vancouver, un immeuble de bureaux commerciaux génère entre 30 $ et 35 $ le pied carré par année.

Une mise en garde s’impose tout de même : la certification LEED fait seulement des adeptes chez les locataires de bureaux, où les coûts d’exploitation sont historiquement dix fois plus élevés que ceux des installations industrielles, précise M. Levine.

Même mise en garde pour le commerce de détail, explique-t-il. Les centres commerciaux ont été bâtis il y a des dizaines d’années et ils n’ont pas été beaucoup remplacés.

« Ils resteront populaires puisqu’ils sont au cœur des grandes villes. Si les propriétaires font certaines rénovations pour améliorer l’efficacité énergétique, ils ne vont pas démolir et reconstruire un grand centre commercial. »

Joe Genest, associé, division des investissements à Colliers International, abonde dans le même sens : les espaces à bureaux conserveront leur avantage commercial surtout dans les marchés où la clientèle se soucie de la protection de l’environnement, comme au centre-ville de Vancouver. « Au cours des cinq à sept prochaines années, on verra de nombreux nouveaux édifices s’ériger – ils seront tous certifiés LEED », affirme-t-il.

Bob Levine ajoute que les plus importants propriétaires d’espaces à bureaux certifiés LEED sont des caisses de retraite publiques, telles que le Régime de retraite des enseignantes et des enseignants de l’Ontario.

L’immobilier commercial par région

Les rendements du secteur de l’immobilier commercial dans les grandes villes canadiennes ont été positifs, même supérieurs à ceux d’autres secteurs à l’échelle internationale, continue M. Levine.

« La croissance a été considérable à Calgary. Les loyers ont augmenté et les taux de capitalisation ont diminué. » (Voir l’encadré « Les taux de capitalisation moyens », ci-dessous.)

Pendant ce temps, à Vancouver, les prix des propriétés commerciales ont atteint des sommets, rendant le marché difficile d’accès pour un grand nombre d’investisseurs (dans le premier trimestre de 2013, l’édifice de Postes Canada sis au centre-ville de Vancouver s’est vendu pour la somme record de 166 millions de dollars, ou 241,98 $ le pied carré, selon un rapport de Colliers Canada).

« L’offre est faible, la demande est forte et les taux d’intérêt sont bas, ce qui a entraîné la compression des taux de capitalisation et de la valeur foncière », explique Joe Genest.

On observe la même tendance dans les autres grandes villes de la Colombie-Britannique. Le vendeur de pneus Kal Tire, par exemple, est le seul locataire d’un immeuble situé à Cloverdale, en banlieue de Surrey. Les propriétaires ont mis la propriété en vente, explique-t-il, et ont reçu plusieurs offres en quelques jours seulement, dont deux pour une somme supérieure au prix demandé.

Tous les détails de la transaction n’ont pas été divulgués puisque la vente n’est pas encore conclue, mais Joe Genest affirme que le taux de capitalisation utilisé pour fixer le prix de vente était de 5 %.

Générer des revenus

• >Si les gens gardent une propriété commerciale, c’est principalement pour la marge brute d’autofinancement et les revenus de location. C’est leur récompense pour avoir effectué le processus de diligence raisonnable et structuré l’entente avec grand soin. Aussi, ils sont assurés que la rentabilité à long terme viendra de l’appréciation de la valeur de l’actif immobilier ainsi que des revenus nets de location. C’est ce qu’on appelle habituellement le taux de capitalisation.
• >L’essentiel est d’obtenir des revenus de location supérieurs aux coûts de financement de la propriété. Ainsi, si le paiement hypothécaire mensuel est de 7000 $, les loyers doivent être plus élevés afin d’offrir un coussin pour couvrir des dépenses inattendues telles que les dépenses d’entretien.
• >Il faut également conserver un portefeuille bien équilibré avec d’autres investissements, comme des actions.

Sources : David Sung, président de Nicola Wealth Management, Wayman Crosby, PDG

L’immobilier commercial par type d’immeuble

Historiquement, les immeubles d’habitation ont généré de bonnes sources de revenus étant donné l’absence de nouvelles constructions : il y a peu de nouveaux parcs immobiliers.

« Ils sont difficiles à trouver. Ainsi, les propriétaires n’ont pas à composer avec l’inoccupation qui empiète grandement sur les rendements », explique M. Levine.

Mais ces propriétés offrent tout de même des rendements globaux bas comparativement aux locaux commerciaux. Il indique qu’à Vancouver un centre commercial offre des rendements de 6 %, un immeuble de bureaux, 5 %, alors qu’un immeuble d’habitation n’offre que 3,5 % environ.

« Même s’ils constituent des sources de revenus fiables, les rendements sont plus bas; il s’agit d’un investissement à long terme. »

M. Levine ajoute qu’il y a peu de mesures de contrôle des loyers en Colombie-Britannique. « Les propriétaires n’ont pas à s’en faire. Les loyers augmentent progressivement avec l’inflation. Mais si l’immeuble est amélioré ou si un locataire déménage, il est possible d’augmenter considérablement le prix. »

« Entretemps, explique-t-il, les immeubles de bureaux ont bien performé ces dernières années, mais le vent pourrait tourner au fur et à mesure que de nouveaux parcs seront offerts sur le marché dans la plupart des grandes villes. »

Les investisseurs qui choisissent des bureaux devraient rechercher des propriétés près d’une ligne de transport rapide, puisque ces immeubles surpassent leurs homologues des banlieues.

Dans le secteur du détail, on peut regarder du côté des épiceries américaines qui offrent de la croissance et du rendement aux investisseurs.

« Les fonds de Slate U.S. Opportunity achètent des centres commerciaux comprenant des supermarchés dans des villes moyennes principalement situées sur la côte est – du nord jusqu’à l’entrée de la Floride –, explique Craig Machel, gestionnaire de portefeuille et conseiller en placement à Gestion privée de patrimoine Macquarie. Les centres qu’ils acquièrent sont à bas taux, ils sont occupés dans une large mesure et situés dans des villes où il y a peu de chance que de nouveaux centres soient construits (par exemple Pittsburgh, en Pennsylvanie, et Charlotte, en Caroline du Nord). Le risque de défaut paiement est donc faible. »

Toutefois, ces fonds étaient une offre unique et ne sont actuellement plus disponibles, affirme M. Machel. Cela s’explique par le fait que Slate ne voulait offrir aucunes liquidités pour que le cours de l’action demeure stable. Ainsi, les investisseurs ne subiront pas de dépréciation du capital comme on le voit parfois dans les émissions publiques habituelles à la Bourse de Toronto.

Il ajoute que Slate continue d’explorer les occasions d’investissement aux États-Unis.

Pour leur part, les investisseurs ne disposant pas de suffisamment d’actif pour acheter d’importantes propriétés commerciales peuvent investir dans une société de placement immobilier (SPI).

« Si vous investissez aujourd’hui dans une société de placement immobilier, vérifiez si les flux de trésorerie sont prévisibles d’un mois à l’autre et d’un trimestre à l’autre, mais oubliez l’appréciation du capital, explique M. Levine. Voyez-la comme la cerise sur le sundae ! »

Il suggère de porter son attention sur des SPI commerciales bien établies, comme Riocan, H&R ou un fonds de placement immobilier canadien.

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Suzanne Sharma est rédactrice en chef adjointe au Groupe Advisor

3 astuces pour investir dans l’immobilier commercial

• 1. Mettez l’accent sur la durabilité des rendements annuels.
• 2. Ne donnez pas trop d’importance à l’appréciation du capital puisque celle-ci a déjà eu lieu.
• 3. Cherchez des entreprises de gestion d’immeubles avec une bonne réputation.

Source : Bob Levine, directeur, Avison Young