Le placement hypothécaire : un instrument à considérer

Les prêts hypothécaires commerciaux pourraient stimuler votre rendement.

En effet, selon Craig Machel, gestionnaire de portefeuille et conseiller en placement à Gestion privée Macquarie, à Toronto, les sociétés de placement hypothécaire (SPH) pourraient fournir un revenu plus intéressant que le marché obligataire. Pourquoi? Parce que toute hausse des taux d’intérêt entraîne une hausse des taux prêteurs, ce qui profite aux investisseurs.

Les SPH détiennent des prêts que des sociétés de gestion d’actifs accordent à des demandeurs de prêts hypothécaires commerciaux de qualité. Ces emprunteurs ne font pas affaire avec une banque, car ils ont besoin d’un montant trop élevé ou ont des problèmes de crédit.

Mais ces facteurs ne rendent pas les SPH risquées pour autant. En fait, il s’agit de prêts dont les rapports prêt-valeur oscillent autour de « 60 % à 65 % et les fonds sont débloqués progressivement, indique M. Machel, les investisseurs courent donc un risque moindre ». Il ajoute que les emprunteurs ont simplement besoin d’un prêt hypothécaire dont les conditions sont plus souples.

Par exemple, si une propriété vaut un million de dollars, un prêteur non conventionnel peut offrir 650 000 $, ce qui laisse donc une valeur en capital de 350 000 $. Cela signifie que la valeur de la propriété « pourrait diminuer de beaucoup avant de mettre le prêt en péril », précise-t-il. Tant que les investisseurs ne cherchent pas à obtenir un rendement plus élevé, ils peuvent obtenir un revenu régulier.

« Pour obtenir un meilleur rendement, vous devrez courir plus de risque, souligne Craig Machel. Pour ce faire, vous commencerez à inclure des hypothèques de deuxième ou de troisième rang ou encore des prêts hypothécaires dont la valeur en capital est moindre ou dont le rapport prêt-valeur est excessif. C’est là que les problèmes pourraient commencer! »

Cela étant dit, les conseillers et leurs clients doivent tout de même faire de la recherche sur les prêts hypothécaires, prévient Craig Aucoin, associé de ValueTrend Wealth Management à Barrie, en Ontario.

« Portez attention aux plus petits joueurs [et déterminez] si leurs gestionnaires font preuve de diligence raisonnable en ce qui a trait aux prêts hypothécaires qu’ils ajoutent au portefeuille », suggère-t-il.

M. Machel renchérit : « Il y a beaucoup de nouveaux joueurs sur ce marché. »

Il recommande deux fonds gérés : Harbour Edge, qui existe depuis 2005, et Morrison Laurier, sur le marché depuis 25 ans. Les deux détiennent un important bassin de prêts hypothécaires – 100 dans le cas de Harbour Edge et 19 pour Morrison Laurier.

Après déduction des frais, Harbour Edge offre un rendement annuel de 9 %, contre 7,5 % pour Morrison Laurier (en date de juillet 2013). M. Machel souligne que les deux fonds démontrent leur transparence donnant accès à leurs documents, et ils ont des antécédents favorables en matière de protection du capital. « Aucun n’a fait perdre d’argent à ses clients. »

Il précise que les conseillers accèdent souvent aux SPH par l’intermédiaire de sociétés d’investissement à capital variable (SICAV) ou de sociétés d’investissement à capital fixe (SICAF) inscrites à la Bourse de Toronto.

Les conseillers qui ne connaissent pas bien ces prêts doivent poser les questions suivantes pour assurer de bons rendements à leurs clients :

• Quel est votre historique sur le plan des défaillances de prêts? Cela se produit chaque année, explique M. Machel. Il faut donc savoir comment la SPH gère ces cas. « Découvrez quelle a été l’incidence nette sur les investisseurs et sur la valeur des fonds, précise-t-il. Vous devez préconiser les SPH qui n’ont pas eu d’incidence négative, c’est-à-dire que les investisseurs n’ont rien perdu. » (Par exemple, Morrison Laurier n’a affiché qu’un seul défaut de remboursement dans les cinq dernières années et celui-ci n’a eu aucune incidence sur les clients ni sur le fonds.)

• Combien de prêts se sont soldés par l’exécution du pouvoir de vente? Dans un tel cas, si l’emprunteur manque à ses obligations, les tribunaux vendent les actifs et règlent la dette du créancier. La propriété se vend habituellement à sa juste valeur marchande, ajoute le gestionnaire. Encore une fois, vous voulez vous assurer qu’une SPH n’a pas nui à ses investisseurs. Toutefois, il est très rare qu’une SPH connaisse un tel problème, souligne-t-il.
• Êtes-vous une société ouverte ou fermée? Les SPH fermées, qui ne sont pas inscrites à la Bourse de Toronto, n’ont pas perdu d’argent lors de la récession et produisent encore un rendement de 6,5 % à 8,5 % annuellement, selon Craig Machel. Par comparaison, celles inscrites à la Bourse de Toronto produisent actuellement un rendement d’environ 6 %.

L’évolution des placements hypothécaires depuis 2008

• Prêts hypothécaires commerciaux :
• › Augmentation de l’offre de SPH inscrites à la Bourse. Ces SPH disposent d’une très grande liquidité, leur cours fluctue donc quotidiennement et ne donne pas une idée juste de la valeur réelle du portefeuille (p. ex., Timbercreek Asset Management est sous-évaluée de 2 à 4 %, selon Craig Machel, gestionnaire de portefeuille et conseiller en placement à Gestion privée Macquarie).
• › Plus grande concurrence – les rendements des SPH ont donc diminué, ajoute M. Machel. En 2008, leur rendement annuel moyen était de 8 %, contrairement aux 7 % actuels.
• Prêts hypothécaires résidentiels :
• › Recul du marché des TACH non garantis d’environ 1 %, selon James Rowley, analyste financier principal, Vanguard Investment Strategy Group. Toutefois, le marché des TACH garantis n’a pas bougé.
• › Progression des connaissances des investisseurs.

Les TACH aux États-Unis

La crise financière a braqué les projecteurs sur les placements liés aux prêts hypothécaires résidentiels – et pas pour les bonnes raisons. De nombreux clients ayant investi dans des titres adossés à des créances hypothécaires (TACH) ont découvert que leur portefeuille comprenait des prêts consentis à des emprunteurs qui n’avaient pas une bonne cote de crédit.

Bien des choses ont changé depuis. Le gouvernement américain a freiné les prêteurs et a instauré des règles plus strictes en matière de prêts hypothécaires.

Les investisseurs qui souhaitent tirer profit du marché américain des prêts hypothécaires résidentiels devraient envisager les TACH, selon James Rowley, analyste financier principal chez Vanguard Investment Strategy Group, à Valley Forge, en Pennsylvanie. Toutefois, ils devraient s’en tenir aux titres garantis par les agences : ce sont des obligations de grande qualité.

« Les investisseurs qui entendent le terme “titres adossés à des créances hypothécaires” se font une opinion erronée, explique M. Rowley. Ils ne comprennent pas toujours la différence entre le marché des créances garanties par les agences de crédit américaines et le marché des subprimes (prêts hypothécaires à haut risque). »

Comment diffèrent-ils? Les TACH garantis par les agences sont des placements liquides qui présentent une bonne qualité de crédit. Les grands souscripteurs, comme Freddie Mac, Ginnie Mae et Fannie Mae, garantissent ces prêts ordinaires. Les emprunteurs doivent avoir une cote de crédit élevée et respecter les exigences en matière d’acompte minimal, lesquelles reposent sur le rapport prêt-valeur de leur maison. De plus, le montant du prêt est assujetti à une limite maximale, qui est normalement de 410 000 $ US.

Les TACH garantis comptent pour environ 30 % du marché, soit presque autant que les obligations gouvernementales et de sociétés, il ne s’agit donc pas d’un créneau étroit.

« Si vous avez investi dans un fonds obligataire général de bonne qualité, il est fort probable que vous détenez déjà des TACH garantis », souligne M. Rowley.

À l’autre extrémité, on retrouve le marché à risque que M. Rowley recommande d’éviter.

« Il s’agit de prêts plus importants, consentis à des emprunteurs dont la cote de crédit est moins reluisante », indique-t-il.

Pour les différencier, examinez les caractéristiques propres au fonds. Ces renseignements devraient être facilement accessibles sur le site Web du produit, ajoute Rowley. On y apprend si le fonds investit principalement dans des prêts hypothécaires ou encore quel pourcentage est investi dans les TACH garantis et les TACH non garantis. Si cette donnée n’est pas fournie, demandez la répartition du fonds.

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Suzanne Sharma est rédactrice en chef adjointe au Groupe Advisor.