Les fonds immobiliers, agents de diversité : mais sont-ils trop populaires?

Par le passé, plusieurs compagnies de fonds ont offert des fonds immobiliers, un produit composé de titres immobilier et de fiducies de placement immobilier(FPI). Les investisseurs se sont montrés très intéressés. Mais avec le huard qui prend son envol, les problèmes de «sub-prime» aux États-Unis et la crainte que le marché plafonne, est-ce un bon moment pour entrer sur le marché de l’immobilier?

«Quand les prix des habitations commencent à atteindre leur plus bas niveau, ce qu’on observe depuis 2005, la situation se traduit en pertes dans les fonds immobiliers, fait remarquer Peter Ficek, planificateur financier agréé de Calgary. Si tout le monde saute immédiatement dans le train, constaterons-nous de mauvais rendements dans quelques années?»

Dans les dernières années, l’immobilier a engrangé des rendements élevés, jusqu’à 40% pour quelques fonds immobiliers. Mais M.Ficek juge qu’il serait préférable de ne pas mettre ses oeufs dans le même panier à cause des taux d’intérêt plus élevés et d’un marché américain qui ralentit. «Il se pourrait qu’on ait vu le meilleur du marché, suggère-t-il. Si les États-Unis sont des indicateurs de la direction que prennent les prix de nos actifs, ils ont déjà pris un virage vers le bas. Les taux d’intérêt aussi montent tranquillement. Qu’arrivera-t-il si le coût d’emprunt augmente et ralentit l’économie, dont l’immobilier?»

Pour certains conseillers, l’idée de s’approvisionner dans le marché de l’immobilier ramène à la surface les souvenirs de la fin des années 1980. Plusieurs investisseurs avaient fait des placements dans les fonds de ce secteur et avaient perdu une grande partie de leur argent quand le marché immobilier s’est effondré.

Il est peu probable qu’une situation aussi grave se reproduise aujourd’hui puisque, à la fin des années 1980, les fonds immobiliers avaient été directement investis dans des propriétés plutôt que dans des titres mondiaux, mais un repli éventuel du marché inquiète quand même. Même si le secteur nord-américain de l’habitation se trouve à la croisée des chemins, les partisans des fonds immobiliers n’anticipent toutefois pas un effondrement. En effet, la plupart des nouveaux fonds immobiliers sont mondiaux, et la majorité des gens possèdent des actions et des FPI qui investissent dans l’immobilier commercial.

«Le marché de l’habitation ne reflète pas nécessairement ce qui se passe dans le milieu de l’immobilier commercial», explique Christine Girvan, pdg de ABN AMRO Asset Management au Canada, qui gère les fonds immobiliers de Mackenzie. Selon elle, il est important d’examiner les dynamiques économiques plus larges de chaque pays afin de déterminer la volatilité du secteur.

Mme Girvan fait aussi remarquer que, lorsque la société Mackenzie cherche des places pour investir dans l’immobilier mondial, elle fait attention au niveau de construction qui s’effectue dans chaque pays. Si trop d’espaces à bureaux sont disponibles, la ville ou le pays n’obtient probablement pas de bons rendements.

Plusieurs pays à travers le monde possèdent de larges secteurs immobiliers dans lesquels investir. Toutefois, Gavin Graham, agent principal de l’information de Guardian Group of Funds, déclare que l’immobilier mondial n’est pas hautement corrélé aux autres classes d’actifs, incluant les actions et les autres fonds immobiliers. «Les appartements japonais n’ont rien à voir avec les centres d’achats allemands, qui n’ont rien à voir avec les bureaux de Londres.»

Pour Dan Hallett, président de Dan Hallett et Associés, même s’il croit qu’investir directement dans une propriété est la meilleure façon d’entrer sur le marché de l’immobilier, acheter un fonds immobilier n’est pas une mauvaise option de rechange. «À long terme, vous bénéficierez de l’immobilier en tant que classe d’actif, mais en vous tournant vers le mondial, vous bénéficierez aussi d’une certaine diversification en parallèle aux marchés canadiens.»

Bien sûr, si les marchés n’obtiennent pas de bons résultats, les fonds perdront de la valeur. Si un client désire investir dans un fonds immobilier, M.Ficek encourage à ne pas le laisser dépasser plus de 10% de son portefeuille.

Quand un produit devient trop populaire, il vaut la peine de se demander si le temps est opportun afin d’entrer dans la ronde. «Peut-être est-ce qui se passe présentement avec le marché de l’immobilier, qui obtient de si bons résultats?», note M.Ficek.