Les tours à bureaux seront-elles obsolètes?

Malgré la popularité croissante du télétravail, les espaces de bureaux bien situés vont continuer d’attirer les entreprises, croit Larry Antonatos, gestionnaire de portefeuille à Brookfield Asset Management.

Cliquez ici pour entendre l’entrevue complète en baladodiffusion sur Gestionnaires en direct, de la CIBC

« Les confinements ont démontré la capacité de nombreux travailleurs de bureau à accomplir leurs tâches efficacement depuis la maison. Alors que les réouvertures avancent, certaines entreprises adoptent des modes de travail hybrides, incluant à la fois le travail à distance et en présentiel. Cela pousse les observateurs du secteur immobilier à se demander si, à long terme, le travail à la maison ne risque pas de faire baisser de façon permanente la demande d’espaces de bureaux », dit Larry Antonatos.

Selon lui, la réponse est non.

« De notre point de vue, la réussite des entreprises et de leurs employés passe par la collaboration en personne. Bien que le télétravail puisse être efficace à court et moyen terme, il ne peut pas remplacer l’interaction humaine à long terme », affirme-t-il.

L’expert s’intéresse surtout aux immeubles de qualité supérieure situés dans les grands centres urbains. Or, pense-t-il, ces actifs ont de bien plus beaux jours devant eux que les espaces de bureaux de type commun situés dans les marchés de moindre importance.

Il entrevoit trois tendances à long terme dans l’après-coronavirus.

« D’abord, le télétravail va devenir un complément plutôt qu’un substitut au travail de bureau. Les employés apprécient la flexibilité du télétravail, mais la collaboration et le développement d’une culture d’équipe sont des ingrédients essentiels à la croissance, à la gestion du risque, et au développement professionnel des individus », assure Larry Antonatos.

« Ensuite, nous anticipons que la COVID-19 va renverser la tendance de la densification des espaces de bureaux qu’on a pu observer dans les dernières décennies. Avec les normes de distanciation sociales et les protocoles sanitaires qui vont sans doute perdurer, la superficie par employé va devoir augmenter. Auparavant, la tendance était à la baisse avec 425 p.c. par employé en 1990, 225 en 2010, puis 150 en 2020 », poursuit l’expert.

« Enfin, les grandes villes vont continuer d’agir comme aimants à talent. L’urbanisation est une tendance qui perdure depuis des siècles pour une raison majeure : le commerce et la culture s’épanouissent dans le dynamisme d’une grande ville. »

Il recommande d’analyser le marché des espaces de bureau sous les angles de la taille, de la désirabilité, et de la proximité.

« Du point de vue de la taille, les grands marchés vont conserver leur importance, surtout pour les multinationales, les métiers transactionnels comme la banque d’investissement, et les industries créatives. Nous croyons par exemple que Toronto, New York et Londres seront toujours importantes », rapporte Larry Antonatos.

« Du point de vue de la désirabilité, une meilleure qualité de vie, une météo plus clémente, de meilleures écoles, des transports plus pratiques, ou des taxes plus basses peuvent permettre à certains marchés d’attirer suffisamment d’emplois et de talents pour atteindre la même masse critique que des marchés établis de longue date. Aux États-Unis, je pense par exemple à Austin au Texas et à Nashville au Tennessee. Ces marchés offrent de belles occasions d’investissement », observe-t-il.

« Quant à la proximité, on devrait voir la demande d’espaces de bureaux augmenter dans les banlieues résidentielles proches et les marchés de résidences secondaires près des grands centres. Autour de New York par exemple, Greenwich, Connecticut et même les Hamptons ont vu augmenter la demande d’espaces de bureaux. »

Au sein de chaque marché, l’expert croit que les propriétés de qualité supérieures vont performer de mieux en mieux, tandis que celles de moindre qualité vont « probablement devenir obsolètes ».

Ce texte fait partie du programme Gestionnaires en direct, de la CIBC. Il a été rédigé sans apport du commanditaire.

Larry Antonatos

Directeur général, gestionnaire de portefeuille M. Antonatos est directeur général et gestionnaire de portefeuille pour les stratégies d’actifs réels diversifiées de Brookfield Investment Management et est responsable des décisions de répartition de l’actif. M. Antonatos compte 25 ans d’expérience en placement et a notamment géré le portefeuille de la stratégie des FPI américaines et participé aux activités de placement direct dans les propriétés et les prêts hypothécaires.