Marché immobilier canadien : mais où sont les rendements?

Le marché immobilier canadien subit un ralentissement. Les investisseurs intéressés par le secteur immobilier résidentiel ne devraient donc pas s’attendre à obtenir les rendements de 10 % d’il y a quelques années. Ils seront de moitié moins élevés, affirme Craig Machel, gestionnaire de portefeuille et conseiller en placement à Gestion privée Macquarie.

« Les évaluations immobilières ont été très élevées au Canada et cela freine les rendements : il n’y a pas beaucoup de place pour la croissance », explique-t-il.

Benjamin Tal, économiste en chef adjoint de Marchés mondiaux CIBC inc., est du même avis. « Les prix des maisons vont baisser au cours des deux à trois prochaines années et on remarque déjà un repli de la demande. Pour la prochaine décennie, le marché immobilier sera plus hésitant. »

Pour sa part, Michael Bowman, vice-président directeur et gestionnaire de portefeuille chez Wickham Investment Council, s’attend à une chute des prix de l’ordre de 5 % au cours des deux prochaines années.

En vue de cet affaiblissement, les investisseurs feraient mieux d’acquérir des titres du secteur forestier canadien, qui devraient bénéficier de la croissance prévue aux États-Unis. Ils pourraient également investir directement dans des sociétés de placement immobilier américaines ou dans des titres liés à la construction.

Les marchés immobiliers les plus dynamiques

• › L’Allemagne : l’économie européenne la plus dynamique, où les prix des maisons restent attrayants.
• › L’Espagne : le pays connaît une crise du crédit et l’économie risque donc de poursuivre son déclin. Mais avec la hausse de l’euro prévue au cours des trois prochaines années, l’immobilier sera le premier secteur à se relever. On y investit pour cinq ans au moins.
• › Phoenix, Arizona : les prix des maisons ont déjà augmenté de 24 % et ils devraient augmenter encore de 10,6 % d’ici 2014. Le prix moyen des maisons – 165 600 $ – reste abordable.
• › REMARQUE : Évitez la Chine! C’est une bulle immobilière, ce qui en fait un marché très risqué.

Les matériaux de construction

Beaucoup d’entreprises canadiennes, notamment West Fraser et Canfor, approvisionnent les États-Unis en bois. La poussée des tours de bureaux aux États-Unis a entraîné une hausse des prix, explique Benjamin Tal, et on prévoit pour bientôt une reprise du côté des petits immeubles chez nos voisins du Sud.

« Par conséquent, choisissez des sociétés canadiennes directement associées au secteur américain de la construction », lance-t-il.

Les fournisseurs de cuivre, utilisé pour la canalisation de l’eau et le câblage électrique, sont également dignes d’intérêt et, par extension, l’entreprise minière canadienne First Quantum est un bon choix, explique M. Bowman. L’entreprise a récemment acquis Inmet Mining Corp. et c’est maintenant l’un des plus importants fournisseurs de cuivre au monde.

Qui plus est, il ne reste qu’environ une année de construction en hauteur sur le marché torontois de la copropriété avant que le vent ne tourne. « Si vous réussissez à repérer les fournisseurs de bois et de matériaux de ces constructeurs, vous avez trouvé une bonne affaire », avance M. Tal.

Mais les investisseurs doivent éviter le secteur du logement. « Une offre plus grande entraînera un ralentissement des conditions de location », prévient BenjaminTal, qui indique du même coup qu’un pourcentage important d’acheteurs investit dans des condos pour les convertir en location, sans avoir l’intention de les habiter.

M. Machel prévoit qu’un resserrement des conditions de location au cours des 12 prochains mois freinera la spéculation sur le marché de la copropriété puisqu’il ne sera plus possible de tirer profit des propriétés existantes. « Ceci pourrait entraîner une baisse de la valeur des condos. »

D’autres occasions

Mais si le marché immobilier canadien ralentit, il s’intensifie au sud de la frontière. De plus en plus de gens achètent aux États-Unis et les prix ont augmenté de 12 % en avril, selon l’entreprise d’analyse CoreLogic.

C’est donc là qu’il faut chercher une bonne croissance et de bons rendements. Les investisseurs peuvent regarder du côté des grands constructeurs, comme Pulte, Lennar et les Toll Brothers, ou des fonds négociés en Bourse (FNB) spécialisés en construction résidentielle américaine, comme le iShares Dow Jones US Home Construction (ITB). Michael Bowman indique que ces placements visent la croissance, non les revenus. Le taux de rendement annualisé sur trois ans de chaque titre a augmenté depuis le ralentissement : Pulte est en hausse d’environ 125 %; Lennar, de 160 %; Toll Brothers, 105 %; et ITB, 100 %.

Il prévoit aussi un maintien de la tendance. « Avec le dénouement de l’assouplissement quantitatif au cours du troisième trimestre de 2013, l’économie vole de ses propres ailes. Ainsi, je prévois que les titres de construction résidentiels seront en hausse, surtout au cours de la prochaine année », explique M. Bowman.

L’optimisme des constructeurs renaît, ce qui pourrait se traduire par une croissance de ce côté au cours des prochains mois. « Les constructeurs voient de plus en plus d’acheteurs motivés, alors que le marché de la revente continue à se resserrer », explique David Crowe, économiste principal à la National Association of Home Builders (NAHB), dans un communiqué.

Dans les faits, les mises en chantier ont augmenté de 6,8 % en mai aux États-Unis, selon la NAHB. D’un point de vue régional, les États du Sud et de l’Ouest ont affiché les gains les plus importants, respectivement à 17,8 % et 5,7 %.

Si l’immobilier s’améliore, il est bon d’investir dans les prêteurs hypothécaires et les banques. Le FINB BMO équipondéré banques américaines couvert en dollars canadiens (ZUB) offre un taux de rendement de 1,5 %, indique M. Bowman.

M. Machel propose l’option du iShares Dow Jones U.S. Regional Banks Index Fund, dont le taux de rendement se situe à 1,6 %. Il a atteint un creux en mars 2009, alors que le cours a frôlé les 11 $ par action. Il est maintenant à près de 31 $.

« L’évaluation des banques régionales est plus attrayante que celle des grandes banques, explique-t-il. Les banques régionales profitent de la reprise économique et de celle de l’immobilier grâce à l’augmentation des prêts consentis aux emprunteurs, tant dans le secteur résidentiel que commercial.

À ceux qui préfèrent investir à l’échelle nationale, Michael Bowman propose les centres de rénovation résidentielle canadiens, tels que Rona, qui enregistrent des rendements stables (1,2 %).

Les experts suggèrent également les sociétés de placement immobilier. L’un de ces fonds, qui ne peut être acheté à la Bourse de Toronto, est le Centurion Apartment REIT, précise Craig Machel. Il offre un taux de rendement de 7 % et une croissance attendue de 2 à 3 % annuellement.

« Il offre des liquidités mensuelles, investit dans les bâtiments résidentiels multifamiliaux ontariens et s’engage de plus en plus dans le logement pour étudiants dans des villes universitaires, telles que Kitchener, Waterloo et London [en Ontario]. »

Même s’il apparaît risqué d’investir dans le logement étudiant, M. Machel indique que le Centurion REIT exige des baux d’un an, contrairement aux baux habituels de huit mois. De plus, si quatre étudiants louent un logement de quatre chambres et que l’un d’eux part, les trois autres sont responsables du loyer. Centurion REIT affirme enregistrer un taux de défaut de paiement de moins de 0,5 %.

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Suzanne Sharma est rédactrice en chef adjointe au Groupe Advisor.

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