Refroidissement contrôlé pour l’immobilier canadien

Les changements réglementaires et les hausses de taux ont enfin refroidi les marchés de Toronto et Vancouver, mais d’autres conséquences sont à prévoir, observe Benjamin Tal, économiste en chef adjoint à la CIBC.

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« 2018 fût une année de transition pour le marché immobilier, et c’était intentionnel. Après les pics de 2016 et 2017 dans des zones comme Toronto et Vancouver, il y avait un besoin urgent de refroidissement. Cela s’est fait d’abord par la réglementation, mais aussi par les hausses de taux », dit Benjamin Tal.

L’expert fait référence à la ligne directrice B-20 (Pratiques et procédures de souscription de prêts hypothécaires résidentiels) qui a rendu plus difficile l’obtention d’un prêt pour les premiers acheteurs.

« Le marché ralentit, mais ne s’effondre pas. C’est exactement ce que le gouvernement voulait obtenir », dit Benjamin Tal.

Le ralentissement s’est particulièrement fait sentir dans les nouvelles constructions. Le prochain sous-segment à être touché, selon l’économiste, est celui des condos à Toronto et à Vancouver.

« L’offre de condos dans ces villes augmente tandis que la demande baisse. La moitié des acheteurs de ce type de propriétés sont des investisseurs. Or, 45 % d’entre eux subissent un flux financier négatif, c’est-à-dire qu’ils perdent de l’argent chaque mois en raison des hausses de taux. Ils risquent donc de commencer à vendre ou à cesser d’acheter. D’après nos analyses, ce sera la cause principale du ralentissement des condos dans les grandes villes en 2019 », dit Benjamin Tal.

Cependant, les changements réglementaires risquent de provoquer des conséquences indésirables, selon lui.

« La ligne directrice B20 a poussé beaucoup d’emprunteurs non qualifiés vers des prêteurs alternatifs, comme les sociétés de placement hypothécaire ou des prêteurs privés. Déjà, ce segment représente 10 % du marché hypothécaire, un record. À ce rythme, on s’attend à le voir atteindre 12 ou 14 % l’année prochaine », dit Benjamin Tal.

« Cela revient à transférer le risque des prêteurs plus réglementés vers les moins réglementés, soit de la lumière aux ténèbres. Bien que nous ayons soutenu la ligne directrice B20, parce que nous croyons qu’il faut protéger les Canadiens d’eux-mêmes, cet effet négatif doit être pris en compte. Au fil du temps, on verra une situation où les prêteurs alternatifs représentent une part assez importante du marché pour avoir un impact macro-économique. Il y a donc un besoin urgent de réglementer ces prêteurs au même titre qu’on réglemente les institutions financières. »

Ce texte fait partie du programme Gestionnaires en direct, de la CIBC. Il a été rédigé sans l’apport du commanditaire.