Qu’est-ce qu’un logement admissible selon les règles du CELIAPP ?

Le Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) peut être un outil puissant pour épargner en vue d’un versement initial sur une propriété.

Toutefois, pour tirer le meilleur parti de cet outil, il est essentiel de comprendre ce que l’on entend par « logement admissible » selon les règles du CELIAPP, à la fois lorsqu’une personne ouvre un compte et lorsqu’elle souhaite effectuer un retrait admissible en franchise d’impôt pour acheter ou construire un logement.

Commençons par les bases.

Le CELIAPP permet aux acheteurs d’une première maison d’épargner en franchise d’impôt pour le versement initial. Comme dans le cas d’un REER, les cotisations au CELIAPP sont déductibles d’impôt, tandis que les retraits pour l’achat d’une première maison sont libres d’impôt, comme dans le cas d’un CELI.

Les droits de cotisation commencent à s’accumuler dès l’ouverture d’un CELIAPP. Le plafond de cotisation annuel est de 8 000 $, et le plafond de cotisation à vie est de 40 000 $. Les droits de cotisation inutilisés peuvent être reportés à une année ultérieure, à concurrence de 8 000 $. Le compte peut rester ouvert pendant 15 ans au maximum ou jusqu’à la fin de l’année au cours de laquelle le titulaire atteint l’âge de 71 ans, la date la plus proche étant retenue.

Un retrait du CELIAPP pour l’achat d’un logement admissible est appelé retrait admissible non imposable. Toute épargne restante dans le CELIAPP peut être transférée, en franchise d’impôt, dans un REER ou un FERR jusqu’au 31 décembre de l’année qui suit l’année du premier retrait admissible. Les retraits non admissibles sont inclus dans le revenu du titulaire du CELIAPP l’année du retrait.

Le CELIAPP et le régime d’accession à la propriété (RAP) peuvent être utilisés conjointement pour l’achat d’un même logement.

QU’EST-CE QU’UN LOGEMENT ADMISSIBLE ?

Un foyer admissible est défini comme une unité d’habitation située au Canada, qu’elle soit existante ou en cours de construction.

Cette définition inclut les maisons individuelles et jumelées, les maisons en rangée, les maisons mobiles, les appartements en copropriété, les duplex, les triplex, les quadruplex et les appartements en copropriété.

Sont également incluses les parts d’une coopérative d’habitation qui donnent droit à une participation au capital d’un logement. (Une part qui ne donne qu’un droit de location ne serait pas admissible.)

« Les critères d’admissibilité sont très larges, en fait, estime Aaron Hector, conseiller en gestion de patrimoine auprès de CWB Wealth, à Calgary. Toute participation réelle dans ce qui pourrait être considéré comme une résidence personnelle est prise en compte. »

OUVERTURE D’UN CELIAPP

Une personne doit être l’acheteur d’une première maison pour ouvrir un CELIAPP.

Aux fins du CELIAPP, un premier acheteur est défini comme un résident canadien âgé de 18 à 71 ans qui n’a pas vécu dans une habitation admissible (ou ce qui serait une habitation admissible si elle était située au Canada) que la personne possédait ou possédait conjointement au cours de l’année actuelle ou des quatre années précédentes.

En outre, la personne ne peut pas avoir vécu dans une habitation admissible (ou ce qui serait une habitation admissible si elle se trouvait au Canada) que son époux ou conjoint de fait possédait ou possédait conjointement pendant l’année en cours ou au cours des quatre années précédentes.

Si la personne est célibataire au moment de l’ouverture du compte, la condition relative au conjoint ne s’applique pas.

Une personne qui possède ou possédait un bien locatif, mais qui n’a pas vécu dans ce bien en tant que résidence principale au cours de l’année en cours ou des quatre années précédentes, est considérée comme un premier acheteur si elle remplit toutes les autres conditions.

RETRAITS ADMISSIBLES

Un résident canadien qui a conclu un accord écrit pour acheter ou construire un logement admissible avant le 1^er octobre de l’année suivante, et qui habite ou a l’intention d’habiter ce logement en tant que résidence principale dans l’année qui suit l’achat ou la construction, peut effectuer un retrait admissible en franchise d’impôt de son CELIAPP.

Le titulaire du CELIAPP doit à nouveau être un premier acheteur à la propriété, mais ce terme est défini différemment selon qu’il s’agit d’un retrait ou d’une ouverture de compte. Pour les besoins d’un retrait admissible, un premier acheteur est une personne qui n’a pas été propriétaire ou copropriétaire de sa résidence principale pendant l’année en cours, à l’exception des 30 jours précédant immédiatement le retrait, ou pendant l’une des quatre années précédentes.

L’exception des 30 jours permet à un propriétaire d’emménager dans un logement admissible et d’effectuer ensuite le retrait admissible.

Aaron Hector s’attend à ce que certains détenteurs de CELIAPP se heurtent à cette règle. « Trente jours, ça passe vite quand on a beaucoup de choses à faire dans sa vie », prévient-il. Si le nouveau propriétaire ne respecte pas ce délai, il ne pourra pas du tout effectuer de retrait admissible pour ce logement.

Une autre différence dans la qualification d’acheteur d’une première maison lorsque vous effectuez un retrait admissible est qu’il n’est pas important que le titulaire du CELIAPP vive dans une maison dont son époux ou conjoint de fait est propriétaire ou copropriétaire au moment où il effectue le retrait.

Par exemple, une personne qui ouvre un CELIAPP et qui commence à vivre dans une maison appartenant à son époux ou conjoint de fait est considérée comme un premier acheteur aux fins d’effectuer un retrait admissible pour l’achat d’une maison, si elle vit ou a l’intention de vivre dans cette maison dans l’année qui suit l’acquisition, explique Aaron Hector. Cette règle peut s’avérer utile pour un titulaire de CELIAPP qui souhaite acheter une partie de la maison de son partenaire, par exemple.

LOGEMENT ADMISSIBLE, RETRAITS ADMISSIBLES

Un logement collectif est un logement admissible si l’acheteur y vit ou a l’intention d’y vivre.

« Quelqu’un peut acheter un immeuble de huit logements, en louer sept et vivre dans le huitième, et il s’agit d’un logement admissible tant qu’il lui appartient et qu’il y vit, explique Aaron Hector. L’avantage, c’est qu’il faut avoir l’intention d’utiliser ce logement comme résidence principale dans l’année qui suit son acquisition. »

Une propriété commerciale et résidentielle à usage mixte — une résidence au-dessus d’un magasin, par exemple — devrait être une résidence admissible « tant que plus de 50 % de la propriété est considérée comme une propriété à usage personnel », précise Jacqueline Power, vice-présidente adjointe de la planification fiscale et successorale et de la distribution chez Mackenzie Investments, à Toronto. « Il n’y a rien de définitif [dans les directives de l’ARC] à ce sujet, mais cette [application] est similaire à d’autres domaines, [comme] l’application de la TVH, par exemple ».

Toutefois, une personne qui achète un terrain ne peut pas effectuer un retrait admissible, ajoute Jacqueline Power, à moins qu’elle n’ait conclu un accord pour construire une maison sur ce terrain avant le 1^er octobre de l’année suivant l’achat, et qu’elle remplisse toutes les autres conditions.